Je nach Nutzung, Höhe oder Ausdehnung eines Gebäudes werden diese in Regelbauten oder bauliche Anlagen besonderer Art oder Nutzung – Sonderbauten unterteilt.
Als Regelbau werden Gebäude bezeichnet, bei denen keine Eigenschaft vorhanden ist, die zur Einstufung als Sonderbau führt. Die Eigenschaften sind in den Landesbauordnungen aufgeführt. Diese sind am Anfang der Bauordnungen bei der Begriffserklärung (vgl. § 2 Abs. 3 Musterbauordnung) oder als eigener Abschnitt (vgl. § 50 LBauO Rheinland-Pfalz) aufgeführt.
Eine Einstufung als bauliche Anlage besonderer Art oder Nutzung – Sonderbau erfolgt, sobald eines der in den Landesbauordnungen aufgeführten Merkmale erfüllt ist. Diese sind z. B. Hochhäuser (> 22,00 m), Schulen, Kindertagesstätten, Versammlungsstätten (> 200 Personen), Großgaragen (> 1.000 m²), Verkaufsstätten, Krankenhäuser (Aufzählung ist nicht abschließend). Zu beachten ist, dass in den einzelnen Landesbauordnungen die Definitionen der Sonderbauten deutlich variieren können.
Ein Gebäude kann immer nur insgesamt als Sonderbau eingestuft werden. Ist im Untergeschoss eine Großgarage (> 1.000 m²) vorhanden, die baulich mit den oberen Stockwerken verbunden ist (z. B. über einen Zugang zum Treppenraum oder einen Aufzug), wird das ganze Gebäude zum Sonderbau. Ist eine Cafeteria, die mehr als 200 Personen fasst (Versammlungsstätte), in einem Gebäude untergebracht, erfolgt die Einstufung des Gebäudes insgesamt als Sonderbau.
Ein Gebäude kann mehrere Sonderbaueigenschaften aufweisen – z. B. Höhe > 22,00 m (Hochhaus) mit Garage > 1.000 m² (Großgarage) und Konferenz- und Tagungsbereichen mit insgesamt mehr als 200 Personen (Versammlungsstätte). Die Brandschutzkonzeption ist dann insgesamt für ein Hochhaus sowie zusätzlich für die einzelnen besonderen Bereiche individuell (Großgarage, Versammlungsstätte) auszulegen.